张志细数经济适用房存在的问题。(资料图片)本报记者徐文阁摄

专题：热烈庆祝2009年深圳两会召开

南方网讯 经济适用房可否卖给非深户籍居民、可否让开发商参与建设、可否实行货币化分配？连日来，本报连续报道桃源村三期经济适用房的质量问题以及政协委员建议停建经济适用房一事，昨日，在市政协四届五次会议专题议政会上，市政协委员张志细数经济适用房存在的问题，并建议政府在享受范围、定价、供应渠道以及分配等方面进行完善。

张志是在谈到深圳当前房地产市场发展时提出上述问题的。他表示，在金融风暴裹挟而至的寒冬里，深圳的房地产业也面临着困境和挑战，希望政府调整相关的房地产政策予以应对。其中，他认为合理规划经济适用房政策将是支持房地产业恢复的重要杠杆。

张志说，经济适用房对于解决中低收入家庭的住房需求，改善广大居民的住房条件和居住水平，稳定并推动房地产市场发展等具有重大意义，运用得当，可实现市场和民生双赢，反之，则将彼此消耗，加剧更深层次的矛盾。

他细数了深圳经济适用房政策目前存在的问题，主要涉及享受对象、定价、土地供应、质量控制以及分配方式等方面，“就房地产市场而言，经济适用房政策最大的问题在于完全独立甚至对立于商品房开发市场，并未形成制度、市场相互补充和协调发展的初衷。”张志说，尤其在房地产市场面临市场萎缩和投资锐减的情况下，经济适用房政策更是成为业内关注的焦点，应当调节经济适用房与商品房市场的关系，使之成为政府支持房地产业恢复和发展的经济杠杆。

张志还针对目前经济适用房存在的问题逐一给出建议，其中，他建议经济适用房的销售对象可以不仅仅局限于深圳户籍居民，也可以向非深户居民放开，同时，建议经济适用房也可以让开发商参与建设。

委员建议

针对市政协委员张志围绕经济适用房提出的5点建议，昨天深圳物业管理研究所所长陈蔼贫对其一一解读并发表自己的看法：

1 经适房销售对象能否扩大？

问题：经济适用房销售对象界定不明，就深圳而言，不同阶层收入差距较大，中间阶层群体庞大，住房需求突出，但该阶层既无足够能力购买商品房，也无法享受面向低收入家庭的经济适用房和廉租房。

建议：在严格控制经济适用房销售对象的同时，逐步扩大销售的对象范围，根据社会经济发展状况逐步扩大住房保障的对象范围，切实解决“夹心层”的住房问题。建议结合深圳推行的居住证制度，将享受范围从“户籍人口”逐步扩大到符合条件的“深圳居民”。

陈蔼贫：深圳市按照规划，解决本地低收入户籍人口住房问题，应该是有把握而且有足够能力的，对于深圳居民这个更大的范围，政府也在去年开始研究和调研。不过，具体内容可能会涉及到比如居民入深的年限以及对深圳所作的贡献等，总之，政府在政策方面可能出现调整。

2 经适房房源能否市场购买？

问题：经济适用房土地供给不足，与商品房用地相比，政府对经济适应房建设用地分配明显不足，深圳土地资源现状也无法保证经济适用房用地的充分供给。

建议：扩宽供应渠道，扩大经济适用房和廉租房的房源，从政府提供廉价土地，自建经济适用房和廉租房，向从市场（包括二级和三级市场）购买和租用转变。如此将起到缓解房源压力、刺激房地产市场复苏、促进城市人口布局合理化等“一石三鸟”之功效。

陈蔼贫：向从市场购买和租用转变也是可行的。不过就目前的规划来看，经济适用房还是主要以政府建设为主。但对一些老住宅区的改造等项目，其实政府已经开始向社会开放，借助社会资源了，也不完全是政府操作。

3 开发商参与建设能否允许？

问题：经济适用房和廉租房建设开发过程未有社会参与，不利于成本控制、资源整合和经济带动，有些经济适用房质量低劣。

建议：允许房地产企业参与经济适用房建设。借鉴北京、上海等地的做法，改变由建筑公务署开发经济适用房的做法，允许房地产开发企业组织实施经济适用房开发，最大限度配置社会资源，同时也可起到扶持房地产业的作用。

陈蔼贫：这点建议可能也和目前的大经济环境有一定关系，如果房地产市场不像现在这么低迷，即使政府想让企业参与，但如果没有多大赢利，房地产企业是否乐意去参与呢？不过，北京等城市已经有这样的做法，就有经验和教训值得深圳借鉴，总体来说，深圳没采取允许房地产企业参与经济适用房建设的做法，相对其他城市而言，显得相关政策是相当谨慎或可说有点落后了。

4 居民收入档案能否建立？

问题：经济适用房定价不尽合理，相比中低收入家庭实际收入情况，深圳经济适用房的价格仍有下降空间。

建议：逐步通过经济普查、税收查询等方法建立居民收入状况档案，为政府就经济适用房的合理定价以及确定销售对象提供有力支持。

陈蔼贫：我觉得其实政府卖的经济适用房，总体来说定价是合理的，相对商品房，价格相差还是很大的。当然，我所了解到的是政府也希望在政策上能更完善，比如今年公共租赁房就采取浮动价，根据实际情况调价格，让价格更符合和反映实际需求情况。不过，我个人认为经济适用房可能很难实现浮动价格，毕竟它涉及到土地价格以及建设成本和建设周期的问题。但对于怎么定价，其实还是有一套程序和公式可以算的，因此，总体来说定价是有根据也相对合理的。

5 货币补贴方式能否推行？

问题：经济适用房的分配方式亟须改进，以满足多层次、多方面的住房需求。

建议：推行货币补贴方式。改变经济适用房的补贴方式，由低价售房的间接补贴方式为主改为发放货币的直接补贴方式为主。

陈蔼贫：政府推行货币补贴方式其实已经在实施，当然针对的人群不是低收入人口，而是深圳引进的人才。人才住房政策和解决低收入人口住房政策，涉及的面是不一样的，因此可执行性是不太一样的。如果真考虑从“户籍人口”逐步扩大到符合条件的“深圳居民”，推行货币补贴方式可能就比较困难，因为涉及面太广，还是应当慎重。

个案追踪

桃源村三期启动维修

南方网讯 连日来,市建筑工务署住宅工程管理站的工作人员联系相关工程师以及施工方协调确定桃源村三期房屋保修方案。昨日上午,初步方案交由四位业主代表过目。住宅工程管理站相关负责人表示,方案补充完善后基本确定,大部分业主还是同意配合维修的。他们与施工方沟通后决定今日全部楼栋同时开工维修。

昨日上午10时许,市建筑工务署住宅工程管理站工作人员将保修方案交给桃源村三期部分业主代表,交换相关意见。业主郑先生表示,他们觉得保修方案还不够完善,比如方案中只提到卫生间以及与卫生间相邻的客厅墙壁出现渗水问题,可是现在很多业主反映几乎每个房间墙壁都有渗水现象出现。他们担心这样维修不能保证一次性根除渗水的问题,一些业主不愿意维修人员进房维修,还处在观望状态。

对此,市建筑工务署住宅工程管理站的吴站长表示,居民们完全可以放心,因为有保修合同条款,出了问题施工方一定要负责到底。

编辑：刘琴琴