专题：深圳房价靠“赌”？

专家判断,降价还会持续,而且会从特区外的大幅降价,蔓延到特区内。本报记者陈以怀摄

“人们对预期的预期，可能比物价本身更可怕。”今年“两会”期间，国务院总理温家宝在回答记者关于物价问题的提问时说。回望深圳楼市在过去一年间的起伏，可怕的预期正在将房价推入一个见不到底的深谷，一年前那种看不到顶的上涨预期，已经恍若隔世。

政府推保障性住房稳定市场

7月1日上午11时许，深圳市委书记刘玉浦在电台的直播间内，正在接听市民打进来的热线电话。在解答一位市民对当前房价贵的问题时，刘玉浦说，“现在实际上深圳的房价已经下来了，现在的均价应该是到11000多块一平米了，特区内有些地方都已经万元以下了。”

也就在同一天，全市各个街道办迎来了领取保障性住房选房通知单的大量人流。总数达6471户的居民，获得了购租深圳本批6006套保障性住房（包括经济适用房、公共租赁住房、廉租房）的资格。多出的几百户，政府也将在随后对其住房给予安排。

这是深圳历年来最大规模的一次保障性住房分房。而刘玉浦则通过电波告诉市民，未来几年，深圳还将为市民提供总量约10万套的保障性住房。

效法新加坡，为居民提供大量的保障性住房，实现居者有其屋，无疑是稳定市场的最好预期。

而在商品房市场上，影响更大的一个预期则是，深圳商品住宅价格经历了连续几年的疯狂飙升后，自去年10月起终于掉头向下，从最高时的均价17000余元，跌到了今年5月的11000余元。在熊市不言底的惯性驱使下，还有上涨的可能么？

深圳楼盘集体杀回房交会

2007年国庆期间的秋季房地产交易会，应该算是深圳楼市的一个重要节点。

在这次交易会的几天前，国家刚刚出台了“9·27”房贷新政，宣布调高第二套住房贷款首付比例。因此，在这次交易会上，尽管深圳本地楼盘开始一改过去的囤积居奇，甚至需要交纳“茶水费”才能买到房的状况，本地楼盘纷纷杀回交易会。而这时，深圳楼市已经经历了此前3个月成交量的急剧下降。

虽然卖方的营销积极性空前旺盛，但最终成交的结果却令业界瞠目结舌。9月29日，全市一手房成交144套；9月30日，全市一手房成交73套；10月1日，全市一手房成交16套；10月2日，全市一手房成交量只有11套。“楼市已经由卖方市场转入买方市场。”业界人士判断。

从这时起，虽然深圳本地政府再未出台任何政策打压楼市，但国家层面前所未有的紧缩政策频频出台，加息、提高存款准备金等调控措施不断出台，让人愈发感觉到了楼市的严寒。

随后，中天置业等多家二手中介机构倒闭，万科第五园、金地梅陇镇部分业主退房潮的出现，让人真真切切地体验到了楼市下跌已经成为了不争的事实。

降价！降价！是真跌了

深圳市国土资源和房产管理局不久前发布楼市分析报告显示，自2007年10月份以后，随着市场交易量的大幅减少，住宅价格出现调整。1～5月住宅价格分别为15080.25元/平方米、16314.58元/平方米、13618.42元/平方米、11962.08元/平方米、11014.14元/平方米，房价连续出现下降，5月环比降幅为7.92%，降幅较前两个月有所减小。报告中指出，深圳房价经过较大幅度的调整后，基本回落到去年初的水平。

降价！降价！现在已经成了深圳楼市的主旋律，区别只在于降多少。上月初中海地产位于特区外的某楼盘开盘时，打出了“4980元起”的广告。虽然这个楼盘的均价7000元/平方米，4980元的房子仅限一套特价单元。

与中海地产的“假摔”相比，南山区某个楼盘则是“真跌”。该楼盘6月21日首批推出759套单位用于公开发售，均价9800元/平方米。起价7980元/平方米的单位共有20套。而记性好的市民则还记得，就在不久前，该楼盘位于上海宾馆显著位置的广告牌还标注着：均价10800元。

明年楼市进入“严冬”？

尽管深圳目前二手房市场已经出现了成交量放大的迹象，但业内人士并不认为这是楼市回暖的信号。深圳市社科院城市营运中心主任高海燕分析，这只是在市场回归理性之后，有刚性需求的购房者的理性选择。他判断，降价还会持续，而且会从特区外的大幅降价，蔓延到特区内。

不久前，深圳大学金融系主任国世平在接受媒体采访时，提出了“囚徒困境”的判断。

“房地产在高位的时候，需求在不断地减少，供给在源源不断地增加，这时候就要崩溃了，房地产可以控制住不降价，但是一旦高位没有需求支撑的时候，就会发生有名的‘囚徒困境’，因为信息不对称，你担心我降价，我担心你降价，最后会雪崩。”对于后市的判断，国世平认为，现在还只是深圳楼市的秋季，明年才会进入严冬，而深圳楼市的复苏则要看到2010年。

■深圳楼市几大节点事件

1

中天置业倒闭

2007年11月，中天置业老板蒋飞携总额达数千万的客户购房款潜逃，此事随后在深圳地产中介行业内引起了连锁反应，长河地产关门歇业，很多中介机构也开始紧急收缩战线。中天置业事件被称为深圳楼市的一根导火索，市场冰冻期中，开发商陆续调低售房价格，采取了多种优惠手法试图救市，但依然购房者廖廖。

2

楼市出现退房潮

2008年3月，因部分开发商调低楼盘售价，导致先期购买的部分业主房屋资产出现了“缩水”，这些业主纷纷提出了退房、赠送装修、赠送车位、减免物业费等要求，希望得到补偿。有的业主甚至采取了一些干扰售楼处现场秩序，赴政府相关部门上访的方式表达诉求。其中，以万科第五园部分业主、金地梅陇镇二期部分业主最为典型。

3

大批保障房稳定市场心理

深圳市政府筹集了6006套保障性住房面向社会租售。近日确定了可以获得这批保障性住房资格的人员名单。这是深圳历史上最大规模的保障性住房分配，并拉开了深圳今后为市民提供大批保障性住房的序幕。按照政府出台的住房建设规划，2008年-2012年间，还将建设保障性住房14.7万套，建筑面积740万平方米。

■后市预测

看涨中长期继续看好

董小明金地集团深圳公司营销总监

短期之内，深圳楼市既有向好的因素，也有一些负面因素，最后究竟这些因素哪些将主导市场走势，存在着一定变化的可能性。但从中长期来看，我还是看好深圳楼市的，不管是需求方面，还是价格方面。

我之所以对中长期看好，一方面是通货膨胀仍然存在，物业资产保值增值的价值还是不言而喻的。另外，深圳楼市的刚性购买力还是有增长潜力的。再有，楼市经过近一年以来的调整，已经逐渐回归到相对合理的水平，相对于人均收入，出租回报率的水平，已经渐趋合理了。

看跌特跌将变普跌

高海燕深圳社科院城市营运中心主任

我对深圳楼市下半年的走势肯定是看跌的。一方面，当前市场上整体供需关系已经出现了严重倒挂，新盘放量推出，但需求并未明显增长。另外，人们对价格的心理接受程度基本上是成型了，认为价格将继续下行，这也是没有办法改变的事实。再从政策层面来看，短期之内来看，不会有能够导致深圳楼市发生好转的政策出台。

真正能够对深圳楼市产生政策力的政策，核心是金融政策，而不是其它的政策。而从整个国家层面来看，仅仅出于金融安全的角度考虑，金融政策短期内也不会出现放松银根的可能。下一步，我认为深圳楼价的下调幅度不会太大，均价破万可能性不大。但价格下跌的区域将进一步扩大，也就是我们所看到的“特价房”、“优惠房”的推盘量将不断放大，即由特跌变成普跌，并由关外逐渐蔓延到关内，节节下降。

看涨中长期继续看好

董小明金地集团深圳公司营销总监

短期之内，深圳楼市既有向好的因素，也有一些负面因素，最后究竟这些因素哪些将主导市场走势，存在着一定变化的可能性。但从中长期来看，我还是看好深圳楼市的，不管是需求方面，还是价格方面。

我之所以对中长期看好，一方面是通货膨胀仍然存在，物业资产保值增值的价值还是不言而喻的。另外，深圳楼市的刚性购买力还是有增长潜力的。再有，楼市经过近一年以来的调整，已经逐渐回归到相对合理的水平，相对于人均收入，出租回报率的水平，已经渐趋合理了。

看跌特跌将变普跌

高海燕深圳社科院城市营运中心主任

我对深圳楼市下半年的走势肯定是看跌的。一方面，当前市场上整体供需关系已经出现了严重倒挂，新盘放量推出，但需求并未明显增长。另外，人们对价格的心理接受程度基本上是成型了，认为价格将继续下行，这也是没有办法改变的事实。再从政策层面来看，短期之内来看，不会有能够导致深圳楼市发生好转的政策出台。

真正能够对深圳楼市产生政策力的政策，核心是金融政策，而不是其它的政策。而从整个国家层面来看，仅仅出于金融安全的角度考虑，金融政策短期内也不会出现放松银根的可能。下一步，我认为深圳楼价的下调幅度不会太大，均价破万可能性不大。但价格下跌的区域将进一步扩大，也就是我们所看到的“特价房”、“优惠房”的推盘量将不断放大，即由特跌变成普跌，并由关外逐渐蔓延到关内，节节下降。

网友赠他“徐赖赖”

徐滇庆与牛刀赌约到期网友坚持要其登报道歉

在徐滇庆新浪博客上，最后一篇更新博文时间定格在4月29日，而博客的主题则是反驳楼市唱空派支持的“拐点论”之说。自各界开始关注徐滇庆和牛刀深圳房价赌约后，该博客上的留言就一直非常火爆，几乎每天都有数十条网友评论和留言。而几乎所有网友的留言内容均是对徐滇庆坚持不道歉的不满。

网友一面倒：道歉

在新浪、网易、腾讯等网站上，徐滇庆与牛刀的赌约，均成为了焦点，而网友在留言中均表示，要求徐滇庆尽快道歉。事实上，深圳楼市自去年7月份以后开始出现下跌迹象，而在今年2月份，就有媒体就当时徐滇庆和牛刀的赌约采访徐滇庆，其当时坚持认为，房价在2008年夏天会暴涨，而他的赌局也一定会赢。

网易上海宝山的网友在留言中表示，因为去年相信徐滇庆作为专家的专业观点，其咬咬牙购买了住房，现在房价下跌、银行利息不断调整，房产已经面临要被银行没收的困境，“我辛苦十年的钱就这样没有了。”

事实上，对于一直“唱多”楼市的徐滇庆，网络上的不满之声就一直存在，由于房价普遍超过了市民的承受能力，对于在高房价下还不断表示房价依旧会涨的徐滇庆，网友早已表达了诸多不满。而在深圳房价下跌后，网友更是要求坚持上涨论的徐滇庆“承认房价下跌的客观事实”。对于其和牛刀的赌局，网络的声音几乎是一面倒，要求徐滇庆道歉。

在搜房网就徐滇庆赌约进行的网络调查中，有超过9成的网友表示徐滇庆需要道歉，不过在关于徐滇庆是否会道歉的调查中，认为“会直接道歉”的仅有10%，而认为“会道歉，但会找托词的”则近4成。认为徐滇庆不会道歉的网友则超过了5成。

网友起外号“徐赖赖”

在各大门户网站上，对于此前徐滇庆在接受媒体采访时多次表态不愿意道歉的行为，遭到了网友的集体讨伐。相比较对徐滇庆预测房价言论的不满，网友更为集中批评的焦点在徐滇庆不愿意承认深圳房价已经下跌的事实，并且拒不兑现当初承诺。网友普遍表示，在深圳房价已经出现明显下跌的事实面前，徐滇庆教授依旧坚持认为自己当初的赌约“赢了”，明显有失一名知名学者的风范。

新浪网友在其博客上留言认为，错了就要有勇气承认，“错了并不可怕，可怕的是不要被人骂，不要被人看不起。错了并不可怕，可怕的是偷梁换柱地去掩盖，拒绝道歉！人非圣贤，预测错了也很正常。”

在深圳主要地产网站上，多位地产界人士均在博客中要求徐滇庆“勇敢道歉”，网友“挥一戈”表示，没有人在赌场上只赢不输，没有人终生没有做过糗事，要求徐滇庆，“请像个男人一样勇敢，输就是输，赢就是赢！磊落一些，别那么猥琐龌龊。”

在新浪、网易的相关留言中，记者发现，不少网友都把徐滇庆的北大教授身份和不久前的“范跑跑”同样师出北大相联系，并且针对其不愿意承认赌局输了的行为，送给他一个外号：徐赖赖。

■专家评论

对赌房价毫无意义

叶檀知名财经评论家

徐滇庆和牛刀，对赌房价毫无意义。有这个时间预测房价，不如对房地产市场的转折做些更深入的研究。这场广泛引发关注的赌局，甚至根本没有确定房地产指数的标尺，如果一个用国家统计局，一个用当地国土房产局的数据，简直是“关公战秦琼”。

由于近期深圳新盘中豪华别墅销量有所上升，深圳房价近期有上升趋势。而房屋均价由于统计标尺上的不一致，则存在很大的弹性。城市郊区保障房大量推出，则房价必然下跌，高档房集中推出，则均价将上涨。而考虑这种，除了对打赌者之外，对于政府和消费者恐怕没有什么价值。

徐滇庆是金融领域的专家，他看房地产多从金融学着手。从金融学的角度来看，从国际流入热钱高达7000亿美元，通胀预期居高不下，作为抗通胀产品的投资品种房地产价格没有下跌的理由。而在这一点上，我也认同徐的观点。但是，由于受到政府政策影响，中国房地产投资领域面临相当大的不确定性。其中，收益不明确是所有投资者最害怕的事，因此，在预期不明朗时，通常投资者宁愿持币观望，静候局势明朗。

至于牛刀和徐滇庆，更是两个在“理念上南辕北辙”的人，因此这两人对赌价格是不明智的行为。徐对于房地产与金融效率的研究要重要得多，他应该安心做这份很有前途、我国目前亟需成果的工作。至于牛刀，他可以继续预言下去，任何一个行业总有周期，房地产总有一天会走入下降通道，这样就可以印证他预言家的身份。

牛刀和徐滇庆打赌没有赢家

贺承军焦点房地产网知名博友

去年牛刀和徐滇庆打赌，赌局的意义在于中国经济困局中的房价指标是向好还是向坏。牛刀赌房价必回归理性———降价，而徐滇庆赌的是现阶段不会有房价理性下降的可能，房价在高位继续涨，就是流动性决定的。

表面看，自今年年初以来，深圳房价持续下降，应该是牛刀铁定赢。但从统计数据看，深圳房价是同比和环比都在逐月上升。这挺让人费解。

这场赌局，牛刀赢不了，因为牛刀实际上不是和徐滇庆设赌，而是和中央政府“维持房地产市场稳定”的命令设赌，因为降价———被利益集团巧妙地偷换、渲染为“不能维持房地产市场的稳定”。

如果7月11日房价的计算将别墅豪宅也纳入，那赌局的结果尚不能定。“如果论牛、徐赌局的赢家，只是那变色龙般的统计数据。”

采写本报记者李斌王莹

■网友抨击

徐教授：请你随便走到深圳街头问问，任何人都会告诉你，深圳房价在跌，整体和局部都是。你的判断失误，可以理解，也不足为奇，但，你非要说自己赢了，却使你的形象成为了无赖或无耻的代名词；我们愤怒之余，也为北京大学悲哀！请你不为自己，也为北京大学，面对事实，道歉吧！

———新浪网友

有一个叫周正龙的因为说瞎话坐牢，那是他用脑袋打赌输了以后的下场，那也是因为有警察做裁判，无论周正龙如何诡辩，法律用强制的手段捍卫了诚实，定义了是非。可是有政法机关做徐滇庆和牛刀的裁判吗？没了裁判就可以“白马非马”？

———焦点网友

徐教授的错误还有：

1.热钱注入中国并不一定导致房价上涨。

2.经济高速增长，也不一定能导致房价上涨。

3.房价的最终决定因素是价值！这点作为经济学家一定要懂！而不是炒作。炒作是短期的。

4.供求关系能影响房价，但必须是真实的供求关系。投机炒房而不是自住，不是真实的供求关系。

5.房地产企业已经长期暴利，这在经济学上也是不正常的现象。

———网易浙江台州网友

编辑：小瓷