前日下午,许多业主聚集在瑞丰百年总部门口商讨如何追讨欠款。本报记者赵炎雄摄

专家认为2000套存房才能收支平衡,但达到这一规模的房屋银行并不多

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“房屋银行”在国外的发展有几百年的历史，但在国内的发展历史还比较短。2001年，深圳第一家“房屋银行”———深圳家家发房屋理财中心成立。前日，随着瑞丰百年老板失踪，“房屋银行”引起业内强烈关注。记者调查发现，目前房屋银行进入良良性轨道经营的并不多，有的资金周转不畅，有的则监管不力。

深圳口岸是重要阵地

记者在采访中了解到，在深圳，罗湖口岸和皇岗口岸等香港人比较集中的地区，房屋银行的生意相对较好。“我的房子一般会放给房屋银行，和中介比起来比较省心。”老家在四川后在香港定居的王小姐说。王小姐现居香港沙田，“虽然很近，但工作忙跑来跑去，自己打理不太方便”。据王小姐介绍，和她一样同在口岸旁边置业的人很多，很多人会在房屋银行里放上自己的房子。

“可以不跟租客见面，讨价还价的事情主要由房屋银行做了，省得我们来回很麻烦。”同样把房子放在房屋银行的黄先生表示，自己在香港上班，没有时间去管房子的事情。

“我们帮助过很多香港人打理房子。”罗湖口岸附近深圳市金满顺物业管理有限公司的一位员工说。口岸附近某房屋银行的高级理财顾问杨先生告诉记者，口岸附近也是各个房屋银行争取房源的重要阵地，甚至有一些房屋银行专门在关口设立了办公地点。

房屋租赁是主营业务

据介绍，目前市面上流行的房屋银行主要有三种运营模式，但主要业务仍然是房屋租赁。“房屋银行是我们公司业务的一部分，我们的理财范围也包括帮助业主打理其它类型的财产，比如我们很快将引入证券类、基金类的产品。”位于深南中路的一家投资公司理财顾问廖女士告诉记者。

据廖女士介绍，房屋银行业务方面，目前比较普遍的是两种形式，一种是代理模式，没有免租期，房子的一切东西包括水电、家具等都由公司帮助打理，公司每月收取业主当月租金的10%的管理费用；另外一种则有45天的免租期，不收业主的管理费用。

另外，很多物业公司同时也在做类似房屋银行的业务。记者以房客的身份拨通深圳安居兴业物业管理有限公司的一名高级理财顾问的电话，该顾问表示公司目前在做房屋银行的业务，帮助客户打理房屋。据了解，很多物业管理公司都在做类似这样的业务。“一般要签一年的合同，由业主提供专用的账号，到时候钱直接打到业主的户头上。”上述理财顾问表示。

除了公司模式存在外，租赁市场上还活跃着个人型的流动性房屋银行。在罗湖口岸附近的新银座、置地广场、航城艺都等旁边活跃着一批中年男女，他们站在小区的门口，一看到有找房的租客就立刻盯上去。

良性轨道经营的不多

据了解，房屋银行在深圳出现有7年左右，现在大小有几十家。“真正规模较大、经营较好、走向良性发展的不多。”复旦大学房地产研究中心研究员王鸿儒表示，他现在正在做一项关于“房屋银行”的调查。据他了解，“房屋银行”举步维艰的主要原因是资金周转不畅。“存房、租房需要大量的资金注入来维持周转，小规模的公司大部分都在亏，如果没有大股资金的注入加快存租运转，那么，公司的亏损以致破产是必然。”王鸿儒介绍，他通过市场调查以及相关成本计算等得出的收支平衡规模是公司要拥有2000套左右的存房。但他认为现在深圳市场上能达到这个规模的不多。

■解密

剖析瑞丰百年：资金监管不到位

“最近几个月公司生意不是很好，为了尽快出手，有些房子出租价格甚至低于存房价格。”

瑞丰百年为什么会出现问题？昨日，记者采访了瑞丰百年的业务员和业内人士，请他们详细剖析瑞丰百年的运作模式并进行分析。他们认为房屋银行存租差价难吃，靠快速出租“薄利多销”，短期内产生的巨量资金如果管理不到位，就容易出现问题。

“瑞丰百年”的业务员徐小姐介绍，她是南山区的业务员，公司平时一般都是每月10日、20日给业主的账号里打入租金，而租房不一定，基本上按照租房日期为准。他们从业主那里吸收进房屋后，通过网上发布消息等往外推荐出租房屋，这里存在一个风险就是房屋能不能在45天免租期内出租出去，以及在市场环境下到底能以怎样的价格出租。因为只有确保顺利出租才能保持资金运转流畅，维持公司日常的开销等。

为了尽快出租房屋，甚至出现了低价现象。“最近几个月公司生意不是很好，为了尽快出手，有些房子出租价格甚至低于存房价格。”瑞丰百年业务员小黄介绍。租户小李也表示，他从2006年在公司租房，同一套房子去年存房3200元，他租房3800元。而最近一次的续约，存房4000元，可他租房只需要3800元，公司的存租差价利润缩水。

“这种存租差价的情况一般来说还是比较少的，可能有时候是因为客户只是短租几个月，并且那套房子招租时间已经比较久了。”瑞丰百年员工苏先生说，大部分的房子基本上都是按照存房的原价给到租客的。房地产市场从热到冷对租赁市场影响不大，租赁市场还算活跃。

劳小姐曾经在瑞丰百年工作过一年多，担任客户经理的她主要负责存房、收房等工作，几个月前离职。她表示：“行情好的时候一个月能拿到1万多元，最重要的是要速度快。”劳小姐虽然现在已经离开了瑞丰百年，但是还是比较看好“房屋银行”的发展前景，因为好些衍生项目都已经成型，盈利模式也比较新颖。“其实瑞丰百年内部的管理存在的问题是造成今天状况的主要原因。”劳小姐透露，她在瑞丰百年工作一年一直都处于试用阶段。

业内人士认为，在免租期的压力下，为拿到两个月的押金等资金，房屋银行可能会通过压低租金来加速周转。压低租金，利润会变薄；如果周转速度不快，资金可能出现短缺。此外，短期内大笔资金注入，又涉及到资金监管问题。现在大多数的“房屋银行”都没有这项监管，资金流向就不明确，不像西方国家有独立董事来监管资金。

■市场前景

关停没必要，规范是关键

瑞丰百年事件引发业内专家的强烈关注。业内人士一致认为，房屋银行的发展前景广阔，有利于资产管理的多样化和租赁市场的盘活，但必须规范发展。

按照当初的提法，房屋银行应该是金融存贷与房屋租赁的结合。“现在普遍的做法是房屋租赁，挂羊头卖狗肉，其实和金融的关系不大。”深圳市本是资产管理有限公司总咨询师崔元星说。

崔元星认为，目前市场上的房屋银行主要是做房屋租赁三级市场的，只是租赁，很难具备相应的金融资质。“我一直在想是否可以从资产管理资质方面去规范下。如果具备了资产管理的资质，公司在为业主打理房屋的时候能够带来增值，然后适当分享一部分收益，这应该都是非常合理的。”崔元星表示，如果照现在的模式，房屋银行只是为了一个租金的差价或者为了收取一定的管理费，将很难发展下去，也存在安全隐患。

■风险分析

大资金流量加大风险

“瑞丰百年”的业务员小黄介绍，他们的主要盈利来自45天的免租期，从签合同之日起45天内可以不向业主支付租金，而这一笔收入是公司的主要利润来源。“我们员工现在纳闷的也是这部分押金到底哪里去了。”他说，600余套存房的租房押金是很大一笔资金，怎么会说没有就没有了呢？

王鸿儒表示，假设一套存房的租出价平均为3000元，那么公司签约后流进来的资金包括两个月的押金和一个半月的免租期，600套存房的收入应该有630万元，这是巨大的一笔钱，也就是这笔钱盘活着整个业务。

然而，大资金伴随着大风险。据了解，刚开始很多“房屋银行”为了吸收大量资金而不得不大量地存房，但因为信誉、影响力等的问题，很多公司肯定会遇到房子租不出去的问题，这时候很多公司甚至会低价出租，只为吸收资金，周转经营。如果没有一个好的运转模式和优质的内部管理，那么企业就会陷入恶性循环，一直投入，一直亏损，直到破产倒闭。据王鸿儒介绍，风险主要存在四个方面。

1.45天免租期的租房风险。早出租一天就能多赚一天的租金，否则公司要自己埋单，这个市场风险非常大，而且无法完全克服。

2.流入资金的管理运营风险。如果公司的经营者运转资金不善，那么必然导致公司倒闭，当然，其中所涉及的监管问题也就出现。现在的“房产银行”公司缺少有效的资金监管体系，资金流向无法明晰、无法监管。

3.工作人员的风险。管理人员全局把握能力不行，不能很好地评估整个市场的行情就会影响运转。

4.渠道问题。现在市场上的“房屋银行”的存租房渠道不是很宽广，有的还主要靠业务员进行网上以及一些地铺完成交易，这就限制了经营活力。

编辑：刘琴琴