梅林议村

近日，南方都市报“聚焦业委会”系列报道揭示了业主与物管之间复杂的关系。业主与物管的矛盾由来已久，从目前表现出的舆论来看，多数意见主要集中在对不良物管的指责上，而缺少对深层次因素的探讨和对体制性原因的反思。因此，冲突一直在继续。

业主维权意识大于自治意识。因为长期的行政依赖症惯性，广大业主对自我权利漠视的现象突出，因此，才导致普遍存在的投票率过低、业主委员会（以下简称“业委会”）难以成立、成立后难以运作、物管公司代替业主行事等问题。通常的状况是业主只有在权利受到侵害时才开始凸显业主意识，而在物管服务的整个过程中却选择逃避和放弃，维权动力大过自治意识。深圳景洲大厦业主委员会在对业主权利的代表、业委会的组织运行和对物管服务的监督上可谓是个范本，这与业主代表邹家健大力动员业主、充分运用有关法律法规行使业主权利的行动力有着直接关系。但深圳毕竟只出了一个邹家健，如果业主人人都是邹家健，业委会的组织运行效率和效能将大大提高。

行业监管与业主自治在管理上存在一定冲突。业委会组织是一种典型的居民自治模式，一些监管部门和基层组织往往过于强调监管，而忽略自治；行使监管，而忽略服务。监管部门更多的是管理代言人，因为行业部门化的特质，他们往往追求的是行业问题的缺陷减少，而非简单的居民利益问题。在一些基础行政组织中，对业主自治还存在一定程度的防范心理。在现行的监管体系内缺乏与监管相对应的、具有一定组织化的业主代言组织。在监管行为的实施上，出于组织的便利性，业委会的发起与组织常常由物管公司代为行事，这当然很难将物业公司利益与业主权利剥离。以现行管理体制进行理论推演发现，在矛盾出现时，物管公司相对业主而言也许更容易获得行政性支持。

物业公司利益至上的原则是商业组织的一种天然心理和动力，不可能从物业组织的改良上寻找解决冲突的药方，现在的关键是要在体制源头的改进中激活业委会的权力。

首先，要将行业监管与居民自治在管理源头上分离。《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》规定：市国土资源和房产管理局是市物业管理的主管部门，依法对业主大会、业主委员会的成立及活动进行监督管理。各区物业管理行政管理部门依法对本辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理。从这个表述中可以明显看出，物业服务行业监管和业主利益维护的责任在管理上一体化了，“手心手背都是肉”的结果很容易在具体问题的对待和处理上出现“一锅煮”或者“和稀泥”的现象。如果将物业服务的行业管理归于行业管理部门，将业委会的组织和业主权利保护与实现的责任作为一种居民自治事务交由民政部门指导会出现什么现象？至少在权利代表面的分离和权力牵制与制衡上起到一定的作用。同时，强调街道办事处和社区工作站在指导业委组织的成立和权利行使上的服务性功能，对单向完善业主组织的功能应该具有积极作用。

其次，要设计促使业主行使权利的体制性因素。物管实体作为一种组织化很强的商业公司行使自己的权利是自然的，但业委会的参与者相对分散，在一定程度上属于组织化的弱势群体，这就需要在体制上有更多安排和更为详细的公共服务行为。比如业委会成立和组织的申报程序不要过于复杂，社区工作站作为一种公共服务组织要能主动提供程序指导性服务力度和前期代办性服务，而不是参与决定和参与管理过程；业委会主要人员的时间成本要能得到一定标准的补偿性支付；业主在物业出租后的业主权利行使方式（自己行使、让度或者视为放弃后的责任转嫁等）要能有制度化设定。要适当降低解雇物管公司的门槛，如香港特区政府规定物业拥有人只需在拥有业权份数20%的业主同意下，在业主大会上可以用简单大多数值的投票，解雇其公契经理人。这在一定程度上可以提高业主参与管理的积极性和降低他们参与的成本。业主权利行使的责任要进一步明确与强化，要在法律上充分说明业主放弃权利的后果和权利填补方式。在业委会缺失的情况下，业主权利不能落空，应该由社区工作站或者上一个层次的业主公共组织作为公共服务提供方在一定程度上代为表达业主诉求等等。

总之，社区是社会的细胞，物管与业主之间的利益冲突不能成为社区关系的重要障碍。各方要从和谐社会建设的高度来对待物管与业主的矛盾，不能头痛医头，脚痛医脚，要从体制性因素去总体把握和实现物管与业主的利益平衡。

□高海燕（作者系深圳市社会科学院城市营运研究中心主任）