奥一网讯 卖的房子动辄几万一平米，税收贡献率却迟迟上不去。日前，针对深圳外资房地产业的这一现象，深圳市国税局展开了有史以来覆盖面最广的一次涉外税务审计，调增应纳税所得额25.93亿，追缴企业所得税3.7亿。审计结果发现，涉外房地产企业在纳税上存在收入不及时申报纳税、税前列支凭证不合法、虚增成本以及虚列开支四大问题。

据了解，外资房地产业是深圳市近年来崛起的支柱产业，由于该类企业生产周期长、环节多、成本控制困难以及税务干部缺乏有效的信息来源等因素，使来自这个行业的税收贡献率与房地产源源不断的开工项目和居高不下的房价收入形成巨大的反差。房子越卖越贵，税收贡献却没有相应规模的提高。

通过此次大规模的涉外税务审计，税务部门揭开了少数房地产企业一边赚暴利一边却在“巧妙”做账以实现少交或缓交国家税款的“奥秘”。据悉，目前已经完成审计的82家涉外房地产企业，通过审计共调增应纳税所得额25.93亿元，追缴应纳所得税额3.7亿元。调增额和追缴额度均为历年最高。

目前深圳市共有100多家外资房地产开发企业，此次审计的82家约占企业总数的3/4，基本上覆盖了深圳市外资房地产开发企业。此次审计其中的19家是在国土局备案已有预售信息的房地产开发企业，其余63家是已受让土地，取得房地产开发资质证书，但尚无预售信息的企业或已取得预售许可证但尚未竣工备案的开发企业。而深圳市目前在售的最高档、最昂贵的豪宅多数正是由这次重点审计的19家有预售信息的外资房地产开发企业开发的。

据介绍，大部分有预售的房地产企业都出现了以不合法的凭证入账问题，主要集中在地价及拆迁补偿费上。

部分外资房企连年违规

据介绍，涉外税务审计发现，外资房地产开发企业项目成本结转普遍存在漏洞。鉴于目前仍未有文件明确指出房地产企业结转成本的确切时间，许多企业有意或无意地在这个方面的处理上与税务部门产生分歧。部分企业在项目入伙后尚未结转成本收入；部分分期销售的企业，在首期项目已入伙的情况下，仍声称因没有实际支付完，无法确定最终的成本金额而不结转成本。

在部分企业发现与企业经营项目无关的支出。房地产企业的一个特性是企业的项目涉及面广泛，一个房地产项目有时候不仅仅包括住宅，像住宅区内的停车场、幼儿园、商铺甚至附近的公路和绿化带都是整个项目的一部分。根据外商投资企业和外国企业所得税法有关规定，“与生产、经营业务无关的其他支出”不得列为成本、费用和损失，所以部分企业在这个问题上都出现了或多或少的错误处理。

审计还发现，一些外资房地产企业的税收违法违规问题具有连续性、综合性特点。连续多年税收违规，并且使用多种方式逃漏或者拖延缴税。某外资房地产企业2002年至2004年度虚增亏损额近2600万元，2006年度多计成本费用近5亿元，应补所得税税额7461万余元；2007年1-9月又少报收入近2亿元，多列成本费用1.6亿多元，应补所得税税额5200多万。

深圳市国税局相关负责人表示，下一步，市国税部门将跟踪并上报应纳所得税款的入库情况，确保调增的应纳所得税额及时足额入库；关注审计对象以后年度的涉税情况，包括涉外税务审计发现的问题在以后日常申报中是否改正等，防止问题反弹，巩固审计成果。

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外资房企税务违法四宗罪

在此次审计中，国税部门发现的深圳部分外资房地产企业存在的税收违法违规问题主要有四个方面：

●取得预售收入不按税法规定及时申报纳税

●会计核算随意性大，企业所得税税前列支凭证不合法

●将自有会所、地下停车场等物业不单独核算成本，虚增开发产品成本

●虚列各项超标准及与开发行为无关的费用