房地产权作为财富的象征，越来越为人们所重视，然而由于部分法条的缺失，大量产权案件层出不穷，不仅给司法实践带来麻烦，而且极大地影响着人们的生活。在此意义上说，《物权法》中一些关于房产登记法条的应用必将带来前所未有的意义。不仅可以避免一系列的纠纷，而且在一些具体案件解决中，也可以寻找一些更加便利的解决方法。

一套房子引发的纠纷

2007年4月，对于赵先生来说，是一个特别的日子。据市金百鑫房地产营销策划有限公司介绍，他与包女士达成了《房地产买卖合同》，以85万元购买深圳市宝安区西乡街道缤纷世界花园的一处房产。合同签订后，包女士同时以房产业主黄先生的名义收取了赵先生房产定金10万元，可是尽管赵先生多次催促，房屋却一直没有过户到赵先生名下。

“直到今年6月，都没有完成过户”，赵先生到房产部门查档，却发现房产业主黄先生已赎出房产，而且正与别人办理交易过户手续。“这时候真的着急了”，赵先生表示，6月底他委托律师向宝安区法院申请了诉前保全，查封了房屋，并且以黄先生、包女士为被告提起诉讼，要求他们双倍返还定金。8月23日一审开庭未宣判，10月11日法院二审将开庭。

“我根本不认识赵先生”，房产业主黄先生表示，自己的房屋原是卖给案外人钟先生的，同时他提供了2006年12月通过深圳市中联房地产企业发展有限公司与钟先生签订的合同，合同显示他们是以72万元成交的。这时，赵先生如梦方醒，原来房产业主黄先生最初将其房屋卖给钟先生，而包女士与钟先生是夫妻关系，他们夫妻二人用黄先生的名义将房屋卖给赵先生，价格是85万元，在不知不觉中完成了一次转手。

这时，风波远没有停息，由于当时房价持续飙升，房产业主黄先生不想再将房屋卖给钟先生了，钟先生也不想再将房屋卖给赵先生。钟先生起诉要求继续履行合同，赵先生则起诉钟先生、包女士，要求赔偿。后来查明，原来黄先生又把房屋另行高价与其他人进行过户交易。

其实，在这个过程中，形成了黄先生卖给钟先生，钟先生及妻子包女士卖给赵先生，黄先生二次卖给别人的局面，“一房三卖”的尴尬局面形成，也由此带来了令人头痛的纠纷。

一份协议引来的官司

房产纠纷不仅表现在个人房产权的争议，广东中圳律师事务所的梁赤律师介绍，关于房产确权的案件非常多，他就曾代理过很多这样的案件。“《物权法》的实施真的是意义重大”，他说，很多产权纠纷案子有了明确的法条规定后，可以进行直接诉讼，便利了很多。

事情起于1985年5月，当时深圳市卫生学校、深圳市金星贸易公司（以下简称为“金星公司”）等与深圳市黄贝岭靖轩实业股份有限公司（前身为黄贝岭村委，以下简称为“靖轩公司”）签订一份征地协议，协议约定征用其1733.4平方米（2.6亩）土地。

知情者介绍，当时签订的征地协议约定，将靠路边盖起大楼后的底层划出一半给靖轩公司做商场铺面使用，并约定面积造价为250元/平方米，这一笔款项由靖轩公司来支付。

靖轩公司的一位工作人员介绍，1987年2月，综合楼动工兴建，当时靖轩公司按照征地协议的具体约定，以每平方米250元的价格，付给金星公司15725.6元的商铺建造费，“当时别的都没想，就等着分铺位了”，据他说，当时黄贝岭村委并没有想到以后会产生分歧，甚至还要经过几次法律诉讼。

综合大楼竣工后，金星公司将商铺（面积62.9平方米）交给靖轩公司，靖轩公司则将商铺自行进行装修后对外出租，这位工作人员说，当时根本没有意识到申领房产证的事情。随后，正是这个“疏忽”让一系列危机渐渐显现。

1995年1月间，金星公司主动申领了整栋大楼的《房地产证》，其中包括划给靖轩公司的62.9平方米商铺。可是2000年6月，金星贸易公司等突然要求靖轩公司交还物业，“这时靖轩公司意识到了问题的严重性”，广东中圳律师事务所梁赤律师对此案还记忆犹新，他介绍，当时靖轩公司表示不能接受金星公司的做法，双方只能诉讼解决。

梁律师表示，当时还没有“异议登记”制度，按照当时的法律规定只能向登记部门进行行政复议，要求进行房产更正，无法提起直接房产确权民事诉讼。当时靖轩公司就是以违反《征地补偿协议》为由提起诉讼。经过罗湖区法院的审理，于2001年作出一审判决，征地协议有效。案件经过一审、二审，持续达两年时间，二审作出维持原判的判决。至此靖轩公司顺利办理了约定的62.9平方米商铺的房地产确权登记。

■名词解释

异议登记

指权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而向不动产登记机关提出异议申请，并将异议在不动产登记簿中加以记载。异议登记的作用并不是涂销或变更不动产记载的事项，也不发生变更不动产登记的效力，而只是将有关利害关系人的异议记载于不动产登记簿，从而使不动产登记的真实性受到质疑，进而对想交易该不动产的人予以警示。

预告登记

指在不动产交易过程中，为防止合同生效至办理正式产权登记期间，不动产权利人另行处分该不动产，双方按合同约定将不动产转移事项向登记机构进行预先登记，确保受让方在条件成熟时进行正式产权登记。预告登记从法律的角度可以有效防范“一房多卖”现象的发生，保护买方合法权益。

■部门反应

实施细则即将出台

针对《物权法》实施后的一些新办法，记者走访了深圳市国土资源和房产管理局，有关人士表示相应的实施细即将出台。

针对“预告登记”条款，该人士表示深圳早就有一手房的“预售登记备案”等规定在实施，这次的“预告登记”制度是把一些掺杂在很多制度中的一些东西固定提出来，并进行了明确规定。她认为，《物权法》的规定是一些宏观的指导规定，而要发挥作用还需要地方法规的细化实施规定，至于“异议登记”等条款的具体操作步骤，现在还没有具体的实施条例出台，国土资源和房产管理局正在研究具体的实施细则。《物权法》正式实施后，如果有市民办理相关的事情，他们会根据具体的事情进行调整和规划，根据具体情况进行了解和制订相关的办理步骤，一边工作，一边细化。

■律师解案

预告登记将杜绝一房多卖

“假如《物权法》早一些出现，好多案件可能会变得简单”，广东耕兴律师事务所张茂荣律师表示，《物权法》中许多条款的实施对现实中的一些案件具有非常重要的意义。张律师介绍，按照《物权法》的规定，“房产倒卖案”中业主黄先生在第一次与钟先生签订《房地产买卖合同》后，双方可以向国土房产局申请预告登记，预告登记后在未经钟某同意的情况下，黄某（包括其代理人）便无法将同一房屋再出售给其他人，其他人在购买黄某房屋的时候也可以先到登记部门查询涉案房屋是否已预告登记卖给他人，如此一来就不会出现“一房多卖”的情况，也不会引发纠纷。

张律师认为，“预告登记”不是强制必需程序，而是当事人之间的自由选择，在没有约定及其他法律依据的情况下，如一方不同意则无法完成“预告登记”。他提醒，当事人应当在能够进行不动产登记之日起及时申请登记。而且“预告登记”的法律效力具有时效性，“预告登记”后，当事人自能够进行不动产登记之日起超过3个月未申请登记的，预告登记就会失效。

广东卓建律师事务所的杨林律师也认为，“预告登记”制度其实是给了购房者一个警醒，提醒他们主动维护自己的合法权益，而且在“预告登记”的有效期内，可以有效约束开发商，防止“一房几卖”现象的出现，购房者由被动变主动，并可以随时查询知晓自己“预告登记”房子的一些变动情况。

而当时代理“征地协议案”的梁赤律师表示，《物权法》实施后，案子可以直接打房地产证“异议登记”的官司，因为《物权法》赋予了物权异议人直接的司法救济权利，物权异议人就可以直接针对房地产证的登记事项，提起民事诉讼。这个案子很能说明《物权法》实施前和实施后，物权异议人的权利救济途径的异同。

据分析，《物权法》实施之前，金星贸易公司已经取得了房地产证，按照原有的登记制度规定，如果靖轩公司提出登记异议，只是向登记部门提出异议，登记部门只进行行政复议，如果登记部门维持原登记事项，靖轩公司只能对登记部门的复议决定提起行政诉讼，要求法院撤销登记部门的复议决定，但没有办法打“房地产证确权官司”。

梁律师介绍，在过去的司法实践中，房产确权是政府房地产主管部门的行政行为，只要颁发了《房地产证》，确权就具有法律效力。民事诉讼中，法院也依据《房地产证》认定所有权，不会直接在民事案件中判决撤销《房地产证》，说白了异议权利人只能通过行政复议、行政诉讼的方式解决“登记异议”的问题，无法通过民事诉讼的方式解决房地产证的确权。《物权法》实施后，“异议登记”制度的确立，物权异议人可以直接行使《物权法》赋予的司法救济权利，对方便当事人、节约诉讼资源、及时解决纠纷有重大意义。