在接触深圳炒房团之前,对于“炒家”一直感到很神秘,外界的传言也颇多,比如坐拥十套以上豪宅,比如一掷千金面不改色心不跳。在重庆与一些炒家的相处中,他们与想像中有些重合,在下手上,他们显得很张扬,比如3个小时拿下10栋别墅,比如毫不掩饰自己的购买能力。但在生活当中,他们又显得极为低调,T恤衫、短裤、凉鞋,看起来十分普通。

在重庆拿下两栋别墅后,两位炒家贾先生和王先生没有随大部队返回深圳,而是继续前往成都,了解成都市场,他们与记者聊起自己对目前房价的看法和炒房体会。

(投资)首选一线城市,一是考虑人口总量,人口规模要在五六百万以上,基数要大；二是经济发展速度,有活力,有的城市虽然经济总量也不错,但经济的活力不足,也不值得投资。

―――贾先生

选择城市:人口基数大经济活力强

记者(以上简称“记”):怎么想到去重庆、成都这些外面城市炒房?

贾先生(以上简称“贾”):深圳的房价已经很高了,上升空间很小,同时也存在一定的风险,需要寻找新的机会。

王先生(以上简称“王”):我们都是在深圳投资房产获得了丰厚的回报,一个人肯定会根据以往的成功经验选择赚钱的方式,于我而言,投资其他实业的回报可能不如房产,现在深圳市场都在观望,所以到外面看看。

记:为什么选择重庆、成都,选择城市有何依据?

贾:目前我们首选一线城市,一是考虑人口总量,人口规模要在五六百万以上,基数要大；二是经济发展速度,有活力,有的城市虽然经济总量也不错,但经济的活力不足,也不值得投资。

记:如何判断一个城市有活力?

贾:城市几年之内不断有新的富人群体出现,比如在深圳,有一段时间做手机赚钱了,这个行业产生一批百万富翁,另一段时间可能又有一个新的产业比较旺,又会产生一批新贵。新贵的产生要靠产业的发展,而不是依靠一些政府资源来获得财富,这样他们才有足够的购买力,能够成为接盘者。

记:如果让你做一个投资中国的推荐,你会选择哪些城市?

贾:上海、北京、深圳已经到了一个很高的地步,空间很小,我首选肯定是重庆,其他不好排序,有这么几个,天津、成都、武汉、长沙、南昌、昆明、桂林、大理。

记:选择重庆、成都肯定是“试验区”的概念,天津也应该是滨海新区的概念,其他城市有何依据?

贾:武汉、长沙、南昌是因为这几个省市籍在深圳的人数比较多,返乡购房的群体较大,同时作为省会城市,会产生中心效应,比如在深圳赚钱的人回乡买房,肯定会首先选择这个地方的中心城市,省会城市是当然的中心。

记:但桂林、大理这些城市首先从人口基数似乎不符合你的标准?

贾:旅游城市有其自身特点,比较特殊,但成长性特别好,比如丽江,我当时就有这个计划,后来没有去实施,但现在已经涨得非常厉害,错过了机会。

记:这次考察,重庆给人的感觉活力并不是特别足啊?

贾:看楼的这几天,你应该明显感觉到重庆的楼市特别旺,有200多个新盘在开,房地产业本身就可以产生大量的新贵,还可以带旺相关上下游产业链,比如材料商、承建商,又会产生大批有钱人,这就够了。

看楼心经:首选品牌开发商楼盘

记:进入一个新的市场,比如成都,也没人带着,没人推荐楼盘,你会如何选择楼盘投资?

贾:首选品牌楼盘,比如深圳的万科、招商、中海,这些信誉度较好的,房子质量肯定不会差到哪里去,当然也有一些本土品牌也值得考虑,比如重庆本地的龙湖、金科,成都的置信、蓝光,有时候当地人对本地品牌的认同度甚至比万科、中海都要高。其次还是看楼盘的综合性价比,比如地段、未来发展、楼盘本身的设计,户型等。既然是投资,肯定要看升值空间。

记:就拿这次你出手拿下的中安翡翠湖别墅来说,让你这么快就出手的动因是什么?

贾:这次本来我没准备买,也是第一次来重庆,是抱着看看这个市场来的,但那个别墅有个天然湖,这个资源比较稀缺,外面还有高尔夫球场,户型设计也不错,当然价格较低也是一个重要因素。还有一个因素是,当然这也有个羊群效应,看到大家都买了,我想大家的眼光都是一致的,如果没有这么多人出手,可能也会观望一下,回去再考虑考虑,不会马上下手。买了晚上打电话回家,老婆还问,是不是有托啊?(笑)

记:也有不少炒家选择了放弃,认为它毕竟地势较偏,实地往返都需要四五十分钟,有没有考虑过这些不利因素?

贾:别墅不可能在市中心,买得起别墅的肯定是有车的,也不需要像上班族固定时间上班,他们需要的是安静的环境,交通通常不会成为考虑的因素。

记:这次组织者推荐给你们的三个别墅盘,另外两个一个有江景,一个是高尔夫别墅,同样是别墅,最后选择翡翠湖的原因是什么?

王:江景的那个盘较小,社区配套相对不够完善,高尔夫那个,感觉只是在利用高尔夫的概念卖别墅,并不像深圳观澜湖,高尔夫是主体。

记:这两天看的重庆海客瀛洲,是位于城中心CBD的大户型,当然价钱也不便宜,已经到7000多元/平方米了,最后看的爱加丽都,属于未来的旺地,才4000多元,你们都没出手,如果让你提供一个指导意见,你会选择哪个?

贾:各有各的道理,只不过一个是短线,一个是长线,如果想炒短线,肯定选海客瀛洲,但如果想放长线,肯定选爱加丽都。

炒房有风险:投资首先要考虑偿还能力

记:作为投资有几种楼盘类型,小户、大房、花园洋房、别墅,也有不同面积,如何选择自己的投资方向?

贾:要看未来的购买力,不是眼前大家都在买什么房,而是将来他们会买什么房,比如在成都,可能现在都在买90平方米左右的,将来更新换代肯定要120平方米的,我们肯定要走在他们前面。就像卖手机,你不可能去做已经在热销的机型,肯定要做将来要热销的机型。

记:外部环境可能很多人都会看,进入一个楼盘后,该看些什么?

王:看设计,比如爱加丽都,它一楼的小花园设计很棒,但有的楼盘270平方米的大房,看起来感觉还很小,这就是户型结构不合理,还要看南北通透,通风效果好。

记:我看你们的投资计划都在三五年,对于投资客,投资占自己资产多大比例合适些?毕竟都是去做按揭。

贾:在外地的投资相对而言都是长线,肯定要考虑偿还能力,不能让资金链出现问题,资金能够保证时间越长当然越好,否则还不了贷,房子让银行收回去就得不偿失了。

王:你有多套房是例外,如果你的资金出现问题,卖掉其中一套就行了。

记:在外投资也有个问题,比如你来看房是一趟,办手续一次,交房一次,有人来看房又要跑,这样也很折腾人啊?

王:那就要看你跑得值不值了,所以更要寻找有较大升值空间的楼盘。

记:在外投资毕竟不在眼前,信息反馈没那么快,也没那么准确,你们怎么评诂风险?比如当地政府宏观调控?

贾:首先当然要对一个地方经济发展长期规划进行分析,制定政策者也是有房子的人,他们制定政策同样会考虑到自己的资产,这点不用担心。退一万步,房子最多只是不涨,在手上放的时间长一些,也不会贬值。

淡看当地反应:市场行为该干啥还干啥

记:重庆、成都楼市似乎给人利用新特区概念炒作的嫌疑,你对这个概念有何判断?

贾:宏观政策的出台相对会有财政的倾斜,即使没有中央财政的支持,如同当年的深圳特区,中央并没有给多少钱,但同样吸引了大量的人流和资金流,成长性特别好。

记:有时候可能面临一些舆论压力,比如长沙有人发帖要“深圳炒房团”滚出长沙。

贾:(笑)我看过这个报道,但炒房也是市场行为,该干嘛还干嘛,实际上像长沙这样的市场,外来投资者对楼市的影响并没有那么大,更多的是开发商在利用这些因素加大楼市的惯性,房地产市场是有惯性的,它本身的质量就已经很大,如果再给它各种加速度,比如外来投资者进入后,经开发商渲染,加剧本地的恐慌,促使市民进入市场,房地产的惯性越大,就越难停下来。

记:对目前各地房价的整体性上涨,你们的判断是什么?

贾:房价为什么会涨?造房的其他成本增加得并不多,最主要是地价上涨,这也是很难调控的原因,地方政府当然希望自己的土地能够卖出钱来,而且卖得越多越好,这样政府就有充足的资金去搞基础设施建设,官员也容易出政绩。地价涨了,开发商的成本提高,房价自然会上涨。

记:房子对于城市人群未来有何影响?

贾:房价已经成为一个城市判断财富的分水岭,国外的中产阶层较庞大,真正的富人和穷人都少,但在中国是M结构,而判断你划入到M哪一边的标志就是你有没有房产,现在城市的房价上涨实际上在剥削中产阶段,通货膨胀中也没有计入房价。如果你没有房,实际上你会发现你的资产在减少。