■访谈

深圳炒房团投资周期长中国不动产投资俱乐部负责人陈昌询黄金楼市:近年来深圳人赴内地城市置业的越来越多,为什么会出现这种现象?陈昌询:这与中国整个宏观经济形势和深圳作为一个移民城市的城市特点有关。经过这些年的经济发展,国内一线大城市与二线城市的差别在不断缩小,区域合作、城际合作在扩大,二线城市好的就业机会越来越多,很多深圳人因为个人自身发展的需要而去二线城市购房。

此外,深圳是个移民城市,大部分人都来自内地,他们在深圳打拼奋斗后,希望在老家省会城市、中心城市买套房,既是投资,又可以自住,或者给父母住,有点衣锦还乡的意思。比如深圳四川、湖北、湖南人很多,所以重庆、成都、武汉、长沙成为深圳人内地置业的主要城市。当然,也与深圳房价高企有关,一部分人自然将注意力转移到房价相对处于低位的其他城市。

黄金楼市:现在不少人把深圳炒房团与当年的温州炒房团相提并论,两者有什么区别吗?陈昌询:深圳炒房团和温州炒房团完全是两个概念。当年温州人炒房带有强烈的投机性质,他们的操作模式是,去一个城市和开发商谈,以低价把整栋楼或者一整层全买下来,形成垄断后,再高价放出。而深圳人赴内地购房是投资和自住交织的,是“分享”,而不是“投机”。

黄金楼市:两者在组织形式上有何不同?陈昌询:温州炒房团往往是亲朋好友抱团作战,温州民间资本雄厚,所以他们的投资资本强大,一次性买几十套,能形成垄断；而深圳人内地购房则以个体为主,是分散型的,有一定经济实力,但又不是特别有钱,一般就买一到两套。

黄金楼市:近期长沙人对深圳炒房团颇有意见,是深圳人炒高了长沙的房价吗?陈昌询:我认为这是一种误解,深圳人只是发现了当地房地产市场发展的机会,去分享市场正常增长的收益。重庆的涨幅远远超过长沙,1年时间房价已经翻番了,但是这是由于重庆自身发展形成的,而不是深圳人去炒高的。

黄金楼市:内地置业的前景如何?陈昌询:到目前为止,深圳人在内地置业也只是少数几个城市,没有扩散到全国,未来,全国性的投资肯定是不现实的,因为适合去投资的城市永远只是少数,异地置业风险很大。

黄金楼市:异地置业有什么风险?陈昌询:异地置业是看起来很美,做起来很难。首先,信息获取不容易,很可能被骗,踏入陷阱；其次,各地按揭、税收等政策都不一样,比如成都、重庆要求夫妻双方到场才能办理按揭；第三,异地维权很困难；第四,三级市场的发达程度不同。

■典型个案

从“周边”到老家是典型炒房路线○投资者:深圳人张郸○第一次异地购房时间:2006年○第一次异地购房地点:东莞○炒房路线:东莞―长沙张郸是律师,湖南人,住在宝安中心区,因为工作关系结识了一些投资者。2006年3月,在朋友介绍下,她投资了东莞的一个楼盘,购买了三套1房1厅,价格3000多元/平方米。提起当时投资的原因,张郸说:“一是觉得便宜,当时深圳的房价都上万了,东莞的房价连三分之一都不到。我住的房子2年不到也涨了六七成,觉得东莞也得涨,其次是手头有点余钱,一套首期只要3万,三套所有费用加起来才十二三万,觉得可以承受就买了。”到了2006年10月,该楼盘入伙,张郸将三套房都配上家私出租,每套房能够租到1500元/月,在月供之外还有盈余。如今,这三套房,单价已经上涨到近6000元/平方米,一年时间不到,几乎翻番,但是她并没有准备出售。“卖了后在东莞也买不到更便宜的物业了,我准备做长期投资。”后来,张郸还去了珠海考察楼盘,但最终没有下手。“珠海的房价比较低,我看的那个只有3500元/平方米,但是考虑到珠海人少,房产消化速度慢,所以没有买。”今年5月,张郸又去了趟东莞,跑了一些新楼盘,但是这次她空手而归。“东莞的房价已经涨起来了,投资需要的成本过高,风险也大了。”到了今年6月,张郸发现周边朋友中奔赴内地购房的越来越多,听家人说老家长沙的房价也在上涨,她觉得这是个机会,在长沙买套房既可以给家里人住,又可以投资,于是7月份,她购买了长沙一套115平方米的房产,均价4380元/平方米,“小区环境、绿化很好,在深圳估计得1.5万元/平方米以上,看楼、选房全部是家里人搞定的,我只负责付款。”才买没几天,该楼盘便上调售价到了4500元/平方米,她的房产总价上升了2万元。

在东莞、长沙投资尝到甜头的张郸准备再在长沙投资一两套便宜的中小户型。而几天前,她的一位朋友告诉她,准备回老家四川成都购房。“自住带投资,她说还是对老家有感情,说不定以后会回去,回老家购房也是给自己留条后路。”本版撰文本报记者陶文杰

■各地反应政府安抚市民不要怕2006年10月,第一个深圳炒房团来到重庆,当时重庆还没有被确定为新特区,楼价才2000多元/平方米,目前已经翻倍。前不久重庆拍卖的一块地,楼面地价达到了4000多元/平方米。

在这不到一年的时间里,深圳炒房团多次来到重庆,单中国不动产投资俱乐部组织的深圳炒房团就前后去了6次,每次成交均在2000万以上。今年,重庆市政府多次在媒体上抨击利用新特区哄抬房价的行为,并安抚居民不要怕,重庆房价不会大涨。

网友称“狼来了”2007年6月,30名深圳客组团现身武汉,冒着“火炉”的炎炎高温,奔走两天,考察了10多个楼盘。据估计,此次购房行动预计成交20套房,成交额达2000万元。7月20、21日,又一个深圳搜房团登陆武汉。武汉有网友称“不得了,狼来了”,认为武汉房价将“有得涨”。

高喊“深圳炒房团滚回深圳去吧”不久前,一支50余名深圳客组成的深圳炒房团刚刚结束了长沙楼盘考察,3天内签约20多套,现场签约金额多达1800万元,意向签约金额3000万元。

7月17日,在长沙某网上出现了这样一个帖子《深圳炒房团滚回深圳去吧》,不仅在该论坛上引起强烈共鸣,在全国也产生了不小的影响。这份帖子呼吁长沙人和即将在长沙安家置业的人联合起来抵制深圳炒房团。

官方表态不用行政手段封杀近段时间,有媒体披露深圳炒房团杀入广州,高档楼盘深圳客占有率一路飙升,个别楼盘深圳业主高达5成,从广州沿海的番禺到临山的从化,从郊区的花都到CBD的珠江新城,深圳炒房团在广州已经形成四面开花的格局。

广州业内人士表示,深圳客所占的比例还是非常小,但要引起足够重视。广州市国土房管局相关人士则表示,并无明显的依据足以支撑这种迹象。该人士表示,不可能用行政手段干预楼盘是否卖给深圳人。

深圳人购房已成常态有调查显示,2007年6月,深圳人在东莞市东城区的置业成交比例达到20%。邻近深圳的寮步镇达到30%,相对年初涨幅达30倍。比较受深圳人欢迎的常平,深圳人购房比例在5成左右,涨幅达到了3倍有余,有些个别项目深圳人的购买比例已在8成左右,深圳人在东莞购房已成常态。

同时,7月12日,东莞拍出广东地王,每平方米楼面地价超过1.52万元。有报告显示,东莞上半年楼价同比上涨51.5%,超过深圳42%的涨幅。目前东莞中心城区一手楼价已达8000元/平方米,直逼广佛地区。