●深圳在高速城市化过程中,城中村承担起廉租房功能,供数百万低收入人群居住

●城中村改造后租金势必上涨,租户要么生活成本增加,要么向更远低成本生活区转移

在深圳,上千万流动人口找到了他们可以暂住的出租屋,而且没有花政府财政的钱来建设,甚至没有花财政的钱来管理。那些被叫做“城中村”的地方,本来是本地农民的宅基地,现在成了由农民建设的城市廉租屋区。今年,按照深圳市城中村改造计划,又有42个城中村要进行全面改造。在一些人期待城中村改造为商品房提供土地供应、抑制上扬房价的同时,另一些租住在村中的人开始担心,下一个廉价的租住地在哪里?

城中村聚集大量低收入人群

一个普通的城中村,因为一群热爱文学创作的自由作家的进入而变得不普通起来。几年来,一群青年作家选择在“握手楼”中创作,一笔一画地描绘着心中的文学之梦。在宝安31区的文学圈子里,说起王十月大家都知道,他是一个出生于上世纪70年代热爱文学的湖北人,5年前漂泊至此,驻扎下来潜心创作。在这个嘈杂的“城中村”里,每天充斥着来自五湖四海、操着南腔北调的外乡人。搓麻将的中年妇女、卖烧烤的中年人、发廊门口的艳丽女子……这些31区的外来异乡人都走进了他的文章当中。经济上的窘迫是这群追逐文学梦想的年轻人遇到的共同问题。所以,他们的住所首先考虑的是租金最为便宜的城中村。渐渐地,这个以文学为核心集合起来的圈子有人离开,有人加入。王十月把他们比作天上的云朵,聚聚散散,但从未消亡过。

可以说,“城中村”成为这座繁华都市的低成本生活区。中国综合开发院曾对“城中村”居民做过一份调查。调查显示,城中村的租户几乎都是外来人员,他们年龄差不多都在20岁-30岁之间,月收入1000元-3000元人群占了一半以上,选择城中村的首要三个理由依次是:交通方便、租金便宜和生活便利。该院曾在深圳清华研究院给EMBA班讲课时做了一个调查,当天班上总人数78人,其中本地人1人,而从外地一进入深圳即购商品房的只有3人,其余都住过出租屋。根据调查,“城中村”居民中70%来自乡村和小镇。而他们对于城中村的生活表示“非常不满意”的不足4%。

如果你在上午8时或下午6时经过滨河路上连接下沙村与车工庙工业区之间的人行天桥,就会看到上千人在天桥上陆续穿行而过的壮观场景。上午,人流从村中涌向工业区,晚间则正好相反。巧合的是,在关内几个著名的科技工业区旁就是几个规模最大的城中村,比如车工庙民营科技工业区旁的上沙村、下沙村,比如科技园旁边的大冲村、白石洲村等。中国综合开发院的调查显示,深圳多数的低收入阶层只要在就业地点步行1000米就可以找到一个“城中村”。

两类人群最关心城中村改造

据记者调查,深圳的保安员月工资1000元、清洁工800元,送水工每送一桶矿泉水收入1元,邮递员每送一封特快专递挣5角,洗车工包吃住每月300元,发廊服务员每为客人洗一次头收入3元。以他们的收入,在维持基本生活的同时,不能承担更多的交通费用,他们只可能住在工作地附近的廉租屋区。在深圳,廉租房主要是城中村。最为关心城中村改造的有两类人群,前者是村中的原住民,后者就是村中的租户。

去年,渔民村进行全面改造,有媒体这样报道:“渔民村的环境好、管理好,这里可出租的1213套房子中,出租率达到了85%,其中单身公寓更是供不应求。据介绍,这里的

单身公寓月租可达800元,一房一厅月租1200元,两房的可高达1800元,这可比改造前高多了。”租金上涨,对原住民有利,但是不利于租户。记者在该村临近的皇岗村调查发现,一部分租户就是从全面改造的渔民村搬过来的。在大量渔民村的租户向皇岗村转移的同时,皇岗村住房的租金已经涨价,一房一厅已经从原先的500元涨到了800元。

租金上扬将增加城市营商成本

在城中村中,由于管道天然气没有覆盖,住户主要使用罐装液化气。记者在皇岗村与专门送罐装液化气的小刘攀谈起来。皇岗村的租金上涨后,他们换煤气的价格也在涨,以前换一罐液化气能赚3元,现在能赚5元,将来可能还要涨。涨价部分全部转嫁给了用户。

在综合开发研究院(中国・深圳)城市经营研究中心专家李津逵看来,城中村改造后租金上涨,会直接增加整个城市的营商成本。城市的投入与营商成本分不开。城市的营商成本跟工资有关系、更与地价有关系。假如“效益深圳”跟这两个东西有关系的话,作为低成本生活区的城中村,实际上起到了维护深圳低营商成本的重要作用。世界上所有大都市都离不开低成本生活区,而深圳尤其离不开。这是因为,住在深圳城中村里的人们,多数所就业的产业承担着城市的基本功能。

针对深圳一些电子加工厂企业家们的调查表明,每投资1亿元固定资产,就要在流水线上引进1000名工人。正是这些廉价工人支撑着电子加工业的竞争力。而低工资的工人们都住在哪里?如果没有城中村,深圳数以百万计的大量低收入群体将如何安置?李津逵对记者说,从深圳效益的角度来考量,城中村的存在关乎这座城市的营商成本,所有大城市都必须有低成本生活区,很多国际都市都有城中村,如果低收入者住不到低成本生活区,会使城市营商成本总体提高,而目前居住在城中村的工人、保安、送水工、清洁工等中低收入阶层,只有能力选择居住在城中村,而城市离不开城中村人的劳动。“渔民村改造,租户向附近租金更低的皇岗村迁移,那么深圳的城中村全面改造,租户是否要向更远的低成本生活区转移,比如惠州、东莞。那么,谁来给我们送外卖?谁来帮我们做清洁?”

深圳可借鉴香港公屋系统

此前,据媒体报道,深圳渔民村改造理由之一是要在皇岗口岸的门面处树立现代化都市形象。如果过了落马洲看一看香港的形象就会发现,香港迎接我们的不是壮观的高楼大厦,而是一片廉租屋。在香港政府印发的一套明信片中,有一张就叫“公共住宅”,拍摄的就是廉租屋。

香港仅有1万多平方公里土地,其中约80%是山地或岛屿,而人口却接近700万。个别地区人口密度高达10万人/每平方公里。地少人多,使香港对住房的需求显得格外突出。1976年,港府推出“居者有其屋”计划,大力推进廉租房建设。来自香港的美联物业深圳总行总监陈炯炫说,在香港政府都有一些配套的廉租屋,但要住这些廉租屋是有条件的,要成为香港居民7年。

而在深圳,多年来为政府提供廉租房的却是城中村。世联地产顾问事业部高级项目经理杜勇认为,由于政府在高速城市化过程中没有为低收入阶层解决廉租房,“城中村”客观上承担起了廉租房功能,不过它是从利益驱动角度自发形成的。杜勇提出,城中村扮演廉租房角色只是暂时的,“10年后,城中村还承担廉租房功能是不现实的,因为廉租房功能并不是他们的责任也不是他们的社会义务。”

“作为城市准公共物品,廉租房的建设、提供,在新加坡和香港都是政府的职责”,综合开发研究院(中国・深圳)城市经营研究中心专家李津逵认为,深圳市政府在改造城中村的同时,还要为廉租房建设的滞后“补课”,让那些从城中村搬家出来的人居有其所。