政府与原住民的利益博弈

城中村一路伴随和见证着深圳的发展。

在特区建立初期,国家无资金支持,深圳不但缺乏一次性赎买农村集体土地的资金,甚至连城市建设都要依靠贷款和外来力量进行。郁万钧,前深圳市规划局总规划师,他对城中村形成的始末十分熟悉。据其介绍,鉴于当时国家对农民住房的政策是一户一块宅基地,因此特区初期给予原住民的建房标准是:宅基地100平方米,建筑不得超过3层(即240平方米),且户均人数少的只能建2层。这样的标准导致当时未能像城市用地一样要求各村为市政管道、道路、消防设施等预留空间,公共配套设施极为简单,这就为后来的城中村配套设施无法与城市对接埋下隐患。

1992年-1993年,深圳宣布了第一次城市化之后,大量外来人口的拥入刺激了房地产的需求,原住民开始握紧土地待价而沽。为大量外来人口提供出租屋成为他们获利的主要手段,抢建风潮被激起。1999年,《市人大常委会关于坚决查处违法建筑的决定》在3月5日颁布实施后,明确规定此日期以后所建的违法建筑一律查处,但没有想到的是,抢搭“末班车”的心理促使原住民再度投入到疯狂抢建当中。2002年3月1日,深圳开始实施市人大两个规定(《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》)。但事与愿违。在政府的各种遣责、禁止声中,一座座拔地而起的漂亮违建、扩建私房出现在各个城中村中。下沙村首座带电梯的10层以上私房也是在当时诞生了。有关资料显示:自1999年几部法规出台实施以来,深圳全市增加了超过10万栋新的违法私房和大量的违法厂房。

在岗厦村,记者见到了这里的原住民罗阿姨。上世纪70年代初,罗阿姨生活困难,偷渡香港未果。如今,罗阿姨的生活发生了翻天覆地的变化,一年的租金收入就是50万元。“这种典型的城中村经济生态,导致城中村改造拆迁将从根本上触动原住民的巨大利益。”中国综合开发研究院专家李津逵研究城中村问题已经多年,“于是,城中村改造的矛盾像击鼓传花一样将日益积累的矛盾传下去。终于,到了本届政府对鼓声叫停。鼓停花落,深圳市政府开始用另外一种方式来面对城中村。”

一场自下而上的城中村改造

从两年前开始,深圳市政府开始酝酿并逐步对城中村进行新形式的改造。日前,深圳市重点旧改项目田厦新村推倒重建工程正式启动。该项目采取了村民以宅基地入股改造城中村,并参与项目利润分配的新方式。按照这样的模式,对村民的宅基地不再另行补偿,只按照国家有关政策补偿村民住宅建设成本和拆迁安置过渡费用。深圳市城中村改造办公室专家朱恩平说,今后城中村改造计划都按这样的方式进行。任何一户人家抢建新的住宅都会影响到全村人的利益,所以此种方式还有效抑制了违法抢建。

对于城中村改造的难度,朱恩平认为不在于原住民和村股份公司坚决抵制改造,而主要在于如何平衡4个主体之间的利益。从城中村来说,一是村里的原住民,即大量私房的业主,二是这些房子的租户,他们大多为中低收入的暂住人口,或刚刚到深圳处于过渡期的人士。从外部来说,就是参与改造和期望从改造中获利的地产商,以及整个改造规划的主导人政府本身。

去年6月21日,深圳市房地产产权登记中心向渔民村的原住民发放了城中村改造的第一批房产证,标志着渔民村改造的全面结束,更标志着深圳的城中村改造向前迈进了一大步。这批房地产证均为红色封皮,产权为70年,随时可以上市交易。朱恩平介绍说,《2007深圳市城中村(旧村)改造年度计划》中的项目都是城中村提出向政府改造的意愿,政府进行统一规划调研确定的。现在,城中村改造规划一个最为吸引眼球的地方是,每个股份公司的每一寸土地都已编入规划。这一规划在讨论和征求意见后将形成更为清晰的规划蓝图,村民不仅可以知道自己将获得多少面积补偿,还能知道未来家园的面貌。看到周围的商品房价格一路上扬,而处于同样地段的城中村私房却不能进行交易,村民和股份公司对旧村改造的愿望强烈。

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