“阴阳合同”难以产生 逃税将付高额违法成本

近几年，由于我市房地产价格上涨迅速，已经远超购买时的房地产登记价，买卖双方为逃税、避税，常常采用签订“阴阳合同”的投机手段，所约定的实际房价、税费等往往高于办理房产过户时使用的现售合同。

在新版合同启用后，交易各方必须提供房产证号、通过“深圳市二手房网上交易系统”才能下载到两个示范文本，最初输入的房产价格、税费等资料也会直接转入到买卖合同（即现售合同）之中。

按照规定，提供二手房买卖合同打印服务的房产经纪机构除具有备案证书、营业执照外，还必须拥有“深圳市二手房买卖合同指定打印点”牌，这进一步提高了二手房经纪机构的行业规范性。

新版示范合同还规定，在现售合同签订前买卖双方所作的陈述均以现售合同所签订文本为准。加上其实施后将成为唯一有效的文本，其余任何印刷版、手写版文本均不再具有登记效力，因此新版示范合同的采用将从程序上有效杜绝当事人的逃税行为，同时也有利于减少交易中的欺诈和纠纷。

居间方利益也有保障 只要尽到服务就能取得必要费用

新版合同除保障买卖双方权利，也充分考虑到了居间方的权利问题。在房价行情持续上涨的情况下，卖方在签订现售合同之前违约导致交易不成、居间方拿不到佣金的情况并不少见，许多房产经纪公司对此颇有异议。

为此，新版居间合同中，将居间方收取的报酬分为必要费用和佣金两部分，其中必要费用由买卖双方分别支付，其数额不超过佣金总额的20％。（由双方协商）现售合同成立后必要费用作为佣金一部分。当因买方或者卖方原因导致合同不能继续履行的，居间方所收取的违约方的必要费用不予退还，也就是说居间方只要尽到自身服务就能依法取得一定数量的必要费用。

另一方面，尽管居间方在二手房交易中通常只提供交易信息及一些关联服务，但其在操作中的错误或违约仍可能导致交易不成。为此，新版示范合同加强了对居间方的违约责任承担，规定如果是因为居间方过错而导致交易不成，房产经纪机构应当双倍赔偿其所收取的费用。值得提到的是，以往合同常将居间方提供的服务内容放在附件中，而新版示范合同则将其直接在合同条款里明确规定，进一步明确其责任。

细节问题不放过 套内还是建筑面积要分清楚

考虑到二手房普遍处于出租状态，新版居间合同增加了“房地产租约现状”条款，如果所交易房产上已有租约，卖方签订合同时应将租赁合同、承租人放弃优先购买权的证明给予买方，已防止日后的产权纠纷。另外，常有部分所售二手房遗留大量水、电、气、网及物业费等欠缴费用，而买方在收房之前毫不知情，以致造成损失。为此，新版居间合同设立“交房保证金”条款，督促卖方在交付房产的同时如期结清所有费用，同时由买卖双方协商同意在首期款中预留部分作为交房保证金。

新版示范合同还对一些模糊概念和细节作了更细致的描述和修正。在转让标的中，用“登记建筑面积”和“套内建筑面积”代替以前惯用的“建筑面积”一栏，并增加了土地使用年限、竣工日期和物业管理公司及其费用等相关内容。

当事人基本信息部分除添加了国籍和地区一条，还专门加入了“产权共有人信息”栏，这是考虑到部分房产权存在卖方与他人共有的情况，以在转让中依法保障共有人的利益。

另外，新版居间合同、现售合同都在正文之前增加了特别提示部分，提醒买卖双方在交易过程中和签约时应特别注意的事项，如提示买方应实地考察房屋，全面了解产权状况、租赁现状、学位、户口、按揭手续、佣金支付、居间方资质等相关信息，以及签订合同时三方应同时在场、买卖双方要仔细阅读委托书等，这些虽然与合同内容本身并无直接关系，但至少有助于交易各方更加理性、规范地做出决策。

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